Experiência internacional chega a São Paulo em 2017 por meio de uma nova associação
Registrado em 2016 e lançado no início de 2017 por um grupo de arquitetos e urbanistas que fazem parte da Associação pela Propriedade Comunitária, o Fundo Fica deseja garantir habitação em áreas centrais de grandes cidades.
A ideia é levantar verbas a partir de doações, comprar e reformar apartamentos e alugá-los por preços abaixo do mercado. A propriedade não é privada, mas sim de um coletivo que a gestiona. O fundo é inspirado em modelos implementados há décadas em outros lugares do mundo, como Escócia, Estados Unidos e Alemanha. Eles buscam garantir moradia sem se pautar exclusivamente pelas regras de mercado.
Em entrevista ao Nexo, um dos fundadores do Fundo Fica, o arquiteto Gustavo Calazans, afirma que o foco é em moradia para pessoas de baixa renda. O modelo pretende evitar que esses moradores fiquem vulneráveis a flutuações do mercado imobiliário que poderiam empurrá-los para áreas mais distantes do centro e com infraestrutura pior para dar lugar àqueles com mais dinheiro. Esse é um processo recorrente chamado de gentrificação.
Apesar de ainda ser incipiente, com caixa de R$ 58 mil, o programa já tem seu primeiro apartamento. Localizado no centro de São Paulo, ele mede 48m² e foi doado em julho por um casal estrangeiro que apoia o projeto, mas cuja identidade Calazans prefere não revelar.
O Nexo esteve no final de setembro no local. Com uma sacada com vista para a Praça Júlio de Mesquita, ele ainda tem fitas crepe marcando o traçado dos futuros quartos e móveis, que serão construídos.
A reforma deve começar em outubro, com verbas doadas pelo mesmo casal estrangeiro, com foco inicial em infraestrutura elétrica e hidráulica. Durante a Bienal de Arquitetura de São Paulo, em novembro, Calazans e outro membro do Fica, a arquiteta Marina Grinover, realizarão um workshop com o escritório holandês New Institute para construir quartos, armários e mobiliário.
O plano é alugar o imóvel por R$ 584, bem abaixo dos cerca de R$ 1.200 que se costuma cobrar por apartamentos no mesmo prédio, segundo Calazans. Desse valor, R$ 246 vão para o condomínio, R$ 18 para IPTU, R$ 20 para o seguro do imóvel, R$ 100 para o custeio do desgaste, R$ 100 para custeio da associação e R$ 100 como contribuição para o fundo.
Os novos moradores começarão a ser definidos a partir de novembro de 2017, mas o imóvel será ocupado apenas em setembro de 2018.
Segundo um outro organizador do Fica, o arquiteto e professor da Universidade de São Paulo Renato Cymbalista, a demora deve ocorrer porque visitas e eventos ocorrerão nesse primeiro imóvel, que será usado como chamariz para novos associados ao Fica.
A ideia é selecionar uma família que ganhe até dois salários mínimos – as faixas mais baixas de programas de habitação do governo costumam ser de 0 a 3 salários.
O objetivo é que o fundo cresça no longo prazo tanto com o dinheiro dos aluguéis quanto com doações. Até o momento há 25 associados. O projeto incentiva que cada um faça contribuições mensais, mesmo que pequenas, de R$ 10, por exemplo.
O plano é captar R$ 120 mil até 2018, o que viabilizaria a compra de um segundo imóvel.
Segundo Cymbalista, após os primeiros moradores serem assentados o plano é buscar verbas e apartamentos junto à prefeitura. O município recebe regularmente imóveis como parte do pagamento de dívidas, mas normalmente os leiloa.
Onde a iniciativa se insere no Brasil
Os organizadores afirmam que o projeto não pretende substituir iniciativas do governo, mas contornar problemas que são frequentes em programas de habitação social.
Em entrevista ao Nexo, a urbanista Simone Gatti, que visitou o imóvel do Fica no final de setembro, afirma que o Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é criticado por construir em terrenos distantes das áreas centrais de grandes cidades. Elas têm pouca infraestrutura e empregos, o que faz com que os beneficiados continuem tendo que se deslocar longas distâncias para trabalhar, reforçando a segregação na cidade.
Esse modelo também exige que o governo construa mais infraestrutura urbana. Dessa forma, o programa federal leva a gastos estaduais e municipais que poderiam ser menores se os imóveis estivessem em áreas centrais com infraestrutura consolidada.
Em casos menos frequentes, em que os imóveis são construídos em áreas valorizadas, é possível que os beneficiados os vendam e mudem para regiões afastadas, o que anula o efeito da redistribuição do espaço.
Há também o modelo da locação social, em que o governo continua sendo dono do imóvel e o aluga por preços baixos, mas ele ainda é incipiente no país.
A experiência internacional
Segundo Cymbalista, o Brasil tem um histórico de gestão de propriedade coletiva, como terras quilombolas e indígenas ou associações de categorias e clubes de lazer, mas não possui tradição de gestão de imóveis urbanos sob o modelo.
O fundo se inspira principalmente em iniciativas na Europa e nos Estados Unidos. Um trabalho publicado em 2012 na revista acadêmica Housing Studies foca nas experiências de Escócia, Inglaterra e EUA .
Segundo o trabalho, esse tipo de fundo é frequentemente defendido como uma forma de “proteger comunidades tradicionais em áreas urbanas e rurais de uma série de pressões, incluindo a construção privada de habitações, gentrificação e proprietários ausentes”.
O modelo tem raízes no início do século 20, mas teve um ciclo de expansão nos anos 2000 na Inglaterra. Nos exemplos descritos pelo trabalho, tanto beneficiados pelos fundos quanto outras pessoas têm voz política sobre seus rumos.
No caso do Reino Unido, o modelo foi implementado primeiramente na Escócia em 1908, com o objetivo de remediar padrões de concentração de terra e problemas socioeconômicos que remontavam ao período feudal.
Nos EUA, o modelo de propriedade comunitária passou a ser implementado em 1969. No modelo descrito pelo trabalho, as associações não são as únicas donas de todos os imóveis, mas sim de uma porcentagem de cada um deles.
As unidades não são alugadas para os membros, mas sim vendidas. Como as associações são donas de uma parcela de cada unidade, elas têm poder de evitar que sejam revendidas por preços que considerem excessivamente altos.
Tanto na Escócia quanto nos Estados Unidos, as entidades são geridas por conselhos. Os representantes são divididos igualmente entre residentes membros do fundo de propriedade comunitária, moradores da região que não fazem parte da iniciativa e representantes do poder público.
Esse modelo de propriedade começou a ser incentivado na Inglaterra pelo governo no final dos anos 2000, em uma tentativa de fortalecer o “localismo”, ou seja, a gestão política feita pelas comunidades locais e não por decisões “de cima para baixo”.
Uma mudança na legislação em 2011 passou a permitir que fundos de propriedade comunitária criassem cláusulas contratuais determinando o perfil do público para quem conveniados poderiam alugar ou revender seus imóveis.
Isso tem o objetivo de garantir que os fundos cumpram com a função de promover a propriedade “para o bem comum, em oposição ao que é financeiramente mais vantajoso para indivíduos”.
No caso, uma parte dos grupos passou a ser gerida em um modelo similar ao empregado na Escócia e nos Estados Unidos, mas havia também iniciativas que não incluíam membros da comunidade local que não fizessem parte dos fundos.
