A estabilidade e a previsibilidade são pilares fundamentais para o desenvolvimento habitacional e urbano no Brasil. No entanto, o setor imobiliário vem enfrentando discussões que acendem o alerta sobre a segurança jurídica no país. Recentemente, um tema de grande impacto econômico entrou na pauta do Supremo Tribunal Federal (STF) e pode alterar significativamente a forma como contratos de financiamento com garantia de imóvel são realizados.
Trata-se do julgamento do Agravo Regimental no Mandado de Segurança nº 40.223. A corte está definindo se os contratos de alienação fiduciária de imóveis poderão continuar sendo celebrados por instrumento particular ou se passará a ser obrigatória a formalização por meio de escritura pública para determinados agentes do mercado.
Entendendo o caso: Instrumento Particular vs. Escritura Pública
Há quase 25 anos, a Lei nº 9.514/1997 estabelece que os contratos de alienação fiduciária — modelo em que o próprio imóvel serve de garantia até a quitação da dívida — podem ser firmados tanto por escritura pública quanto por instrumento particular, com a devida eficácia jurídica após o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esse mecanismo simplificado foi um dos grandes responsáveis por tornar o crédito imobiliário mais acessível e dinâmico no Brasil.
Contudo, Provimentos editados pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) restringiram essa possibilidade, determinando que apenas instituições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), como os grandes bancos, pudessem usar o instrumento particular. Com isso, incorporadoras, loteadoras e outros agentes ficariam obrigados a lavrar escritura pública em cartório de notas, gerando mais burocracia, tempo e custos adicionais para as operações.
Os efeitos desses provimentos foram suspensos temporariamente pela Corregedoria Nacional de Justiça devido ao forte impacto financeiro no mercado, e a decisão final agora cabe ao STF. Até o momento, os ministros Gilmar Mendes e Dias Toffoli votaram a favor de manter a suspensão das restrições, defendendo o texto original da lei federal, enquanto o julgamento aguarda a conclusão após um pedido de vista do ministro Luiz Fux.
O impacto na habitação e no mercado
Para o setor de habitação, a imposição de novas barreiras burocráticas e o aumento nos custos de transação representam um retrocesso na eficiência do mercado. O planejamento de longo prazo e os investimentos elevados demandam regras estáveis e consolidadas. Quando atos infralegais alteram entendimentos de décadas, cria-se um ambiente de incerteza que afeta desde os grandes investidores até o cidadão comum que busca realizar o sonho da casa própria.
Garantir o equilíbrio entre a proteção jurídica e a desburocratização é essencial para que o crédito continue fluindo com previsibilidade, impulsionando a habitação de interesse social e o desenvolvimento urbano sustentável em todo o país.
Este artigo foi adaptado a partir da coluna Real Estate, escrita por Renata Firpo para a VEJA. Para ler o conteúdo completo e original, acesse a matéria na VEJA.