A constitucionalidade de alguns artigos da Lei nº 13.465/2017, considerada o grande marco legal da Regularização Fundiária Urbana e Rural (Reurb) no Brasil, está sob o julgamento do Supremo Tribunal Federal (STF). Em pauta, estão quatro Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs 5771, 5787, 5883 e 6787) que questionam dispositivos essenciais do texto.
Para debater a gravidade desse cenário e as consequências jurídicas e sociais de eventuais mudanças na lei, a ABC Habitação promoveu, no dia 28 de julho de 2026, mais uma edição do Papo de Habitação. O encontro virtual reuniu um painel de referência nacional:
- Maria do Carmo Avesani Lopez: Presidente da ABC Habitação.
- Silvio Figueiredo: Arquiteto e coordenador do grupo de trabalho que redigiu a Lei nº 13.465/2017.
- Ana Cristina de Souza Maia: Diretora de Comunicação do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
- Dra. Cláudia de Oliveira Ignez: 1ª Promotora de Justiça do Ministério Público do Estado de Minas Gerais (Comarca de Nova Lima).
- Candelaria Maria Reyes Garcia: Superintendente Registral e de Regularização Fundiária da CDHU-SP.
O divisor de águas: Antes e depois da Lei nº 13.465/2017
Durante o debate, os especialistas destacaram que a legislação de 2017 aperfeiçou a Lei 11977 de 2009 e criou um sistema integrado de regularização que desburocratizou e acelerou a entrega de títulos de propriedade.
Antes da primeira lei sobre REURB, processos de regularização podiam se arrastar por até 20 anos, dependendo quase exclusivamente da via judicial. Como pontuou Candelaria Garcia, a lei 13465 aperfeiçou o processo permitiu que todos os atores — municípios, cartórios, estados e Judiciário — trabalhassem em um único fluxo administrativo.
“Com a Lei nº 13.465, nós estabelecemos uma rotina com começo, meio e fim. E o fim é justamente a titulação dos moradores, trazendo justiça social e segurança jurídica real.”
— Candelaria Maria Reyes Garcia
Os pontos críticos sob julgamento no STF
O debate centrou-se em dois dispositivos da lei que sofrem contestação e correm o risco de serem julgados inconstitucionais:
1. Extinção da Legitimação Fundiária (Artigos 23 e 24)
A Legitimação Fundiária permite que o município transfira a propriedade definitiva diretamente ao morador de baixa renda de um núcleo urbano consolidado, sem a necessidade de o titular originário assinar a transmissão.
Ana Cristina Maia ressaltou que esse instrumento é o “padrão diamante” da titulação, pois insere a família no mercado formal de crédito e protege juridicamente o imóvel. Sua extinção tornaria os processos lentos, forçando famílias a recorrerem à usucapião individual ou a ficarem presas ao mercado informal de “contratos de gaveta”.
2. Núcleos Urbanos em Zonas Rurais
A legislação atual permite regularizar núcleos informais com características e usos urbanos instalados fora do perímetro urbano formal. Silvio Figueiredo e os debatedores alertaram que a derrubada desse dispositivo atingiria de forma devastadora os distritos do interior de São Paulo e de outros Estados, as regiões periféricas da Amazônia Legal e do Nordeste, deixando comunidades inteiras no limbo jurídico.
O impacto em números: Milhões de famílias em jogo
A transmissão apresentou dados oficiais extraídos de plataformas registradas que comprovam que a Reurb atende massivamente à população de baixa renda:
- Minas Gerais: Desde a entrada em vigor da obrigatoriedade dos registros, foram cerca de 282 mil unidades regularizadas, beneficiando diretamente mais de 1 milhão de pessoas. 98% dessas regularizações foram na modalidade de interesse social (Reurb-S).
- São Paulo: Foram 553 mil unidades regularizadas no mesmo período, sendo 86% a título gratuito para a população vulnerável. Só no programa Cidade Legal, são mais de 9 mil núcleos inscritos.
- Santa Catarina: Mais de 53 mil unidades regularizadas, com 76% destinadas à Reurb-S.
Mais do que um título: Cidadania, saúde e economia local
Outro ponto alto da discussão foi a desmistificação do conceito de que a Reurb atende apenas a favelas ou de que gera custos desnecessários.
Dra. Cláudia Ignez pontuou que a falta de regularização custa caro aos cofres públicos em termos de saúde preventiva — pelo não tratamento de água e esgoto em áreas informais — e na vulnerabilidade a desastres ambientais.
Além disso, a regularização devolve ao município a capacidade de arrecadar impostos locais (IPTU e ITBI) e de levar infraestrutura básica (escolas, postos de saúde, pavimentação) a áreas onde antes a intervenção pública era impedida por limitações jurídicas da terra.
Encaminhamentos e Mobilização
Ao final da transmissão, a presidente da ABC, Maria do Carmo Avesani Lopez, reafirmou a importância de articular ações em defesa do marco legal:
- Carta Institucional: A ABC formalizará aos ministros do STF um documento com dados técnicos da Reurb no Brasil.
- Pedido de Audiência Pública: Solicitação de um espaço formal de debate no âmbito do STF para esclarecimentos e sensibilização dos ministros.
- Ações Regionais: Articulação com Assembleias Legislativas estaduais, CNJ e Ministérios Públicos para a promoção de enunciados e campanhas esclarecedoras sobre o tema.
“A sociedade perderá muito se não defendermos essa legislação. Estamos trabalhando ativamente para garantir que o direito à moradia regularizada continue sendo uma realidade viável para milhões de brasileiros.”
— Maria do Carmo Avesani Lopez
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O debate na íntegra está disponível no canal oficial da ABC Habitação no YouTube. @ABCHabitacao
