A parceria público-privada (PPP) da Habitação do município de São Paulo, que vai possibilitar a oferta de até 31.270 unidades à população da cidade de São Paulo, principalmente de baixa renda, tem potencial para atrair o interesse de fundos estrangeiros e nacionais, em um modelo de parcerias com construtoras locais para a realização das obras. E também de grandes incorporadoras especializadas na baixa renda, como MRV, Cury e Tenda.
A PPP foi a forma encontrada pela Prefeitura de São Paulo, por meio da Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (Cohab), para que esse volume de produção seja possível no período de seis anos. Se a empresa pública se responsabilizasse pelas unidades, ao custo de R$ 200 mil por moradia, seriam necessários mais de R$ 6 bilhões. O orçamento anual da prefeitura paulistana para construir moradias gira em torno de R$ 510 milhões, sem considerar gastos com regularização fundiária.
MRV e Cury informaram que estão avaliando o modelo proposto pela prefeitura. A Tenda não quis comentar o assunto. O formato prevê que a prefeitura ceda os terrenos e a iniciativa privada assuma a responsabilidade pela construção dos empreendimentos, da infraestrutura pública e de equipamentos públicos, além da prestação de serviços. Interessados em algum dos 12 lotes (ver mapa ao lado) podem participar da disputa sozinhos ou por meio de consórcios. A mesma empresa pode concorrer a mais de um lote. A licitação será vencida por quem solicitar a menor contrapartida por lote. Em caso de empate, haverá avaliação do projeto técnico vinculado à proposta para escolha, segundo o presidente da Cohab, Edson Aparecido. “Se algum lote não receber proposta, será feito um reestudo técnico para uma potencial mudança, e republicada a licitação”, afirma.
Cada lote inclui unidades de habitação de interesse social 1 (HSI 1), destinadas à população com renda de até três salários mínimos; HIS 2, oferecidas para quem tem renda de três a seis salários mínimos; e habitação de mercado popular (HMP), para a fatia com renda de seis a dez salários mínimos. “Queremos concentrar a produção em unidades de dois dormitórios até 50 metros quadrados. A diretriz são unidades de 43 metros quadrados”, conta Renaldo Iapequino, responsável pela PPP.
Por lote, o máximo admitido de unidades de um dormitório é de 15%, mesma fatia possível para unidades de três dormitórios. Do total de unidades a serem produzidas, HSI 1 detém a fatia de 53,4%, HIS 2, de 19,8%, e HMP, de 20,3%. Os 6,4% restantes são destinados à população com renda de 10 a 20 salários mínimos.
A primeira fatia de entrega dos empreendimentos precisa ocorrer em três anos contados a partir da assinatura do respectivo contrato e corresponder a 15% do total de unidades do lote. O prazo máximo para que todas as unidades estejam concluídas, incluindo infraestrutura e equipamentos públicos, é de seis anos. Na prática, considerando-se os 20 anos da concessão, a prefeitura pagará as contrapartidas entre 14 e 17 anos, conforme a data de conclusão dos projetos.
Quanto mais infraestrutura um terreno tem, maior seu valor e menor a contrapartida a ser paga. Em função da infraestrutura e localização, nem todos os lotes possuem a mesma atratividade. Dos 12 lotes, há dificuldade em dois devido ao tamanho e configuração física. O lote referente a região nas proximidades do trecho norte do rodoanel Mário Covas, por exemplo, vai exigir desapropriação e reurbanização de áreas.
A contrapartida anual máxima pela prefeitura será de R$ 407 milhões, a partir de 2020, considerando-se as 22.240 unidades que se referem a terrenos já pertencentes à prefeitura ou à Cohab. As demais 8.930 são atreladas a projetos que dependem de aprovação da Câmara dos Vereadores do repasse das áreas das sub-prefeituras para a Cohab.
A concessionária de cada lote fica responsável por buscar um agente financeiro para oferecer crédito ao projeto. Segundo Iapequino, a Caixa Econômica Federal está avaliando ter linha específica de projetos para PPPs. Por meio de sua assessoria de imprensa, a Caixa informou que estuda a ampliação de seu portfólio de produtos e serviços, com a criação de linhas de financiamento específicas para atender às necessidades dos entes públicos e privados organizados em projetos de PPPs.
De acordo com Aparecido, o financiamento dos projetos da PPP ocorrerá na planta ou após a conclusão das unidades. “Se um comprador não obtém financiamento, o próximo da lista é chamado”, diz Iapequino. A Cohab tem cadastro de 130 mil famílias e, caso seja necessário, serão feitas novas inscrições. Pessoas cadastradas podem pleitear também imóveis de habitação de mercado popular. O concessionário precisará ceder 20% do valor das vendas desse segmento para a Cohab.
