Por Beatriz • 7 de julho de 2026 • 10 min de leitura

A crescente dificuldade enfrentada por milhões de brasileiros para adquirir a casa própria e os elevados valores de aluguéis têm direcionado a atenção de pesquisadores e autoridades públicas para o aluguel social. Essa modalidade é vista como uma peça fundamental na busca por soluções para a complexa crise de moradia que afeta o país. Dados do Censo 2022 do IBGE indicam que aproximadamente 22% das famílias brasileiras residiam em imóveis alugados. Paralelamente, a Pesquisa de Informações Básicas Municipais (MUNIC 2024) mostrou que a maioria dos municípios, 67,7%, já conta com alguma política de aluguel social.

Diversas cidades, incluindo São Paulo, Campo Grande, Belo Horizonte e Recife, estão desenvolvendo projetos e ações governamentais para expandir o acesso à moradia. Elas o fazem através de iniciativas que envolvem o aluguel social, seja em nível municipal ou federal. Nesse formato, o poder público disponibiliza unidades habitacionais, podendo ser o proprietário dos imóveis ou atuar como intermediário na oferta, enquanto o inquilino arca com um valor de locação compatível com sua renda, sem comprometer excessivamente o orçamento.

Na capital paulista, uma investigação aprofundada está sendo conduzida pelo LabCidade, vinculado à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP), em colaboração com a Secretaria Municipal de Habitação da Prefeitura de São Paulo (Sehab-SP). O objetivo é analisar como o aluguel social pode ser mais eficaz no combate à crise habitacional local. A pesquisa, financiada pela FAPESP, é liderada pela pesquisadora Paula Freire Santoro e pela gestora pública Daniela Perre, e visa encontrar métodos para fortalecer e diversificar a atual política de locação social.

O déficit habitacional não se resume apenas à falta de moradias, abrangendo também a precariedade das habitações e o ônus excessivo do aluguel. Esta última situação ocorre quando famílias com renda de até três salários mínimos destinam mais de 30% de seus ganhos ao pagamento da locação. Em São Paulo, o cenário é alarmante: em 2022, 65% das famílias nessa faixa de renda ultrapassavam esse limite, conforme informações da Fundação João Pinheiro, um órgão de pesquisa e estatística de políticas públicas do Governo de Minas Gerais. O elemento de valor agregado aqui é a reiteração de que, embora muitas cidades tenham políticas de aluguel social, a dimensão do ônus excessivo em São Paulo (65% das famílias de baixa renda) sublinha que a escala da intervenção atual está muito aquém da necessidade, indicando uma fragilidade sistêmica que programas pontuais não resolvem.

Mesmo considerando o cenário mais otimista, com a construção de 30 mil unidades habitacionais em uma única gestão municipal o volume mais alto já alcançado na cidade, a demanda habitacional estimada em 2016 exigiria mais de treze administrações consecutivas para ser atendida, conforme análise de Santoro.

“Os desafios são gigantescos e bastante variados. A política de habitação não pode se limitar a um único modelo focado na produção de novas casas para a propriedade privada pelo mercado”, enfatiza Santoro, defendendo a diversificação das abordagens.

Até o momento, o estudo catalogou diversos formatos de aluguel social implementados tanto no Brasil quanto no exterior. Foram examinados desde auxílios e vouchers até a criação de parques públicos de moradias para locação e parcerias envolvendo governos, organizações civis e o setor privado. A intenção das pesquisadoras não é promover qualquer política baseada unicamente no aluguel, mas sim identificar estratégias que possam expandir o acesso à moradia de forma justa, evitando a reprodução da especulação imobiliária e otimizando o uso de imóveis já existentes.

Além do levantamento comparativo, a pesquisa já gerou contribuições significativas para o aprimoramento das regulamentações do Programa de Locação Social de São Paulo. Também impulsionou debates importantes sobre a regulamentação do mercado de aluguel e das plataformas de locação temporária. As especialistas ainda colaboraram na formulação de propostas para uma política nacional de locação social, inseridas no contexto do Plano Nacional de Habitação (PlanHab 2040).

A aposta do aluguel social na resolução da crise habitacional

Em contraste com os programas que visam a compra da moradia, o aluguel social garante o acesso a imóveis oferecidos pelo poder público, que podem ser de propriedade estatal ou privada, com a cobrança de um aluguel com valores acessíveis.

Esse formato é especialmente direcionado a grupos que frequentemente são excluídos das políticas tradicionais de financiamento habitacional, como jovens, pessoas em situação de rua e famílias com baixa renda. “Para algumas pessoas, a casa própria não representa a melhor solução”, explica Claudia Acosta, professora da Fundação Getúlio Vargas e pesquisadora do FGV Cidades, um Centro de Ciências para o Desenvolvimento (CCD) com apoio da Fapesp. “Se alguém de 60 anos adere ao programa Minha Casa, Minha Vida, aos 75 anos ainda estará pagando o financiamento, o que não faz sentido”, complementa.

Para Acosta, a propriedade de um imóvel pode, em alguns casos, atuar como uma “âncora”, restringindo a mobilidade urbana se a residência estiver distante de oportunidades de emprego e serviços. “O aluguel também pode ser uma ferramenta de inclusão social, pois permite que as pessoas permaneçam mais próximas das oportunidades”, argumenta.

A capacidade de manter famílias de baixa renda em áreas centrais das cidades se destaca como um dos argumentos mais fortes em favor do aluguel social. Francisco Comaru, professor da Universidade Federal do ABC e coordenador do Laboratório de Justiça Territorial (LabJuta), observa que muitos habitantes de cortiços pagam aluguéis elevados para morar no coração da cidade, mesmo em condições precárias.