11 de abril de 2023
As Companhias de Habitação (COHABs), empresas estaduais e municipais, foram criadas a partir das décadas de 1960 e 1970 para atuar como agentes promotores e financeiros do Sistema Financeiro da Habitação Popular (SIFHAP), instituído por duas resoluções da Diretoria do BNH: RD 1/73 e RD 46/73. Todos os estados brasileiros contam com COHABs.
Entre os municípios, algumas capitais e cidades de grande porte. Elas recebiam recursos do Banco Nacional de Habitação (BNH), um banco federal criado em 1964 para promover a execução de programas de habitação e de desenvolvimento urbano, a quem era vedada a concessão de financiamentos diretamente a pessoas físicas.
Naquele período, a maioria dos estados e municípios sequer se preocupava em elaborar a sua política habitacional. Os programas e ações habitacionais eram os propostos pelo BNH e as metas físicas e financeiras já estavam previstas no Plano Nacional de Habitação Popular (PLANHAP), elaborado com base nos estudos de “Necessidades Habitacionais” do BNH, com informações desagregadas por município.
O PLANHAP era operacionalizado por convênios celebrados entre o BNH e os estados, municípios e COHABs. Os convênios tinham duração de 5 anos, renováveis por mais 5, e garantiam recursos, discriminados por programa e por agente, para a execução plurianual das alternativas habitacionais, incluindo infraestrutura e equipamentos comunitários (creches, escolas, postos de saúde, etc).
Cada convênio era apreciado pelo Senado Federal no que se refere ao endividamento global dos estados e municípios e em seguida se desdobrava em centenas de contratos de financiamento. Dessa forma, o endividamento dos entes subnacionais era controlado “no atacado”, em lugar de se aprovar cada empréstimo separadamente.
Um mesmo empreendimento poderia ser viabilizado por meio de empréstimos distintos para cada componente. Estados e municípios receberiam recursos para executar infraestrutura e equipamentos comunitários; as COHABs, para a edificação propriamente dita; e as Companhias Estaduais de Saneamento Básico, para os sistemas de água e esgoto.
Tratava-se de um procedimento descentralizado e ágil, em que cada Município e agente promotor propunha o projeto que mais se adequava às necessidades da sua clientela e administrava os recursos recebidos.
A execução de grandes conjuntos habitacionais em São Paulo só foi possível graças à constituição de um banco de terras e ao PLANHAP, que garantiu os recursos necessários para implantação, equipamento e conclusão desses empreendimentos. A COHAB/SP detinha cerca de 22 milhões de m² de terrenos adquiridos com recursos do BNH.
Diferentemente do que ocorre hoje, o custo das habitações produzidas era muito inferior ao preço de mercado, visto que o terreno era adquirido antes da valorização. A infraestrutura e os equipamentos comunitários eram assumidos pelo poder público municipal e pelas concessionárias de serviço público, o que reduzia a necessidade de grandes montantes de subsídio.
O BNH foi extinto em 1986 e suas funções foram assumidas pela Caixa Econômica Federal. Lamentavelmente, uma de suas primeiras medidas foi descontinuar a política de banco de terras e determinar aos agentes promotores a devolução dos recursos recebidos para essa finalidade.
A política federal dos últimos anos esvaziou o papel das COHABs. Em programas como o Minha Casa Minha Vida, a Caixa Econômica Federal financia diretamente os empreiteiros e os adquirentes das unidades construídas, cabendo aos municípios apenas aprovar os empreendimentos e, em alguns casos, subsidiar as unidades.
Além disso, é comum a sobreposição de diversos programas municipais, estaduais e federais, com linhas de financiamento, critérios de atendimento e tipo de empreendimento distintos, atuando sobre um mesmo território.
Texto de autoria de Henry Cherkezian, engenheiro civil, especialista em políticas e programas habitacionais e de desenvolvimento urbano. Foi Diretor de Planejamento e Recuperação Urbana da COHAB-SP e Consultor do Banco Mundial.
