Após cinco anos de crise, o mercado de incorporação residencial mostra sinais de inflexão, que aponta que o início de novo ciclo está próximo. A avaliação do setor é que o pior já passou, tanto no que diz respeito aos preços quanto ao excesso de oferta de imóveis. Os lançamentos do segundo semestre tendem a crescer, e não se espera quedas nominais de valores. Empresário e executivos já dizem que incorporadoras têm conseguido preço por metro quadrado dos novos projetos em São Paulo – maior mercado imobiliário do país – superior ao de 2016 para unidades similares. É, justamente, pela capital paulista que começa a retomada do setor residencial.
A percepção do consumidor de que será possível pagar valor menor por um imóvel, se esperar mais tempo, está mudando, e os bancos começam a reduzir as restrições ao crédito imobiliário. “O mercado imobiliário vive seu ponto de virada”, afirma o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri. Segundo o empresário, o desempenho de vendas de lançamentos realizados pelo setor nos dois últimos meses está “muito bom”.
“O cliente que está fechando a compra de imóvel na planta aposta na melhora da economia e na recuperação do preço diluída ao longo de três anos”, afirma o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza. Por enquanto, a companhia apresentou apenas um projeto, neste ano, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 49,5 milhões, mas há intenção de acelerar lançamentos nos próximos meses, todos com foco nas classes médiaalta e alta.
O Secovi-SP – Sindicato da Habitação -, projeta aumento de 5% a 10% nos lançamentos e vendas de unidades residenciais novas, na cidade de São Paulo, neste ano. A comercialização cresceu 104,9%, em maio, na comparação anual, para 2.170 unidades. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), os lançamentos tiveram alta de 97,3%, no mês, para 2.300 unidades.
O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, pondera que a base de comparação estava muito depreciada, mas afirma que a inflexão já ocorreu, com a interrupção das quedas nas comparações anuais. “A direção é positiva”, diz. Amary ressalta que, apesar da melhora, o desempenho do setor, em 2017, será inferior à capacidade de produção das incorporadoras e à demanda habitacional.
Não se espera nova onda de crescimento acelerado do setor, como ocorreu de 2007 a 2011. Lançamentos continuarão a ser feitos, de forma seletiva, por incorporadoras com capacidade financeira e que vislumbrem cenário de escassez de oferta nos próximos anos. O aumento acirrado da demanda depende da redução do desemprego e de mais confiança do consumidor.
A expansão será gradual também porque o setor precisa concluir ajustes do ciclo passado, e a não se chegou a um acordo para regulamentar rescisões de vendas.
“A virada já começou, mas os distratos ainda vão machucar os balanços das incorporadoras nos próximos 12 meses”, afirma o copresidente da Even Construtora e Incorporadora Dany Muszkat. Não se trata, segundo Muszkat, “de inflexão em V, mas em U”. A Even avalia que o aumento da demanda ocorrerá antes da expansão da oferta e estima lançar mais em 2017 do que no ano passado.
Um analista setorial ressalta que os ajustes do setor em decorrência da crise ocorreram mais na redução dos lançamentos do que dos valores das unidades. “A retomada ocorrerá, primeiramente, no volume e depois no preço”, diz. Para Nigri, da Tecnisa, os preços de imóveis não terão novas quedas e já é possível “recuperar um pouco a margem” em alguns produtos. A queda do custo de construção também contribui, segundo Nigri, para tornar viáveis as margens de lançamentos.
O executivo da EZTec diz que preços de lançamentos para a média-alta renda têm acompanhado a inflação setorial em São Paulo.
A Rossi Residencial sente “leve melhora do mercado imobiliário”, conforme o diretor financeiro e de relações com investidores, Fernando Miziara de Mattos Cunha, e espera vendas do segundo semestre 10% superiores às da primeira metade do ano. A companhia não vai elevar mais os descontos para acelerar a comercialização. Sem lançar produtos há dois anos e meio, a Rossi tem vendido, principalmente, imóveis de R$ 250 mil a R$ 500 mil.
Com foco no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, a MRV Engenharia registrou, no segundo trimestre, recorde de lançamentos para o período, de R$ 1,33 bilhão, com alta de 18,6%. As vendas líquidas aumentaram 7%, para R$ 1,45 bilhão, maior patamar em três anos. Segundo o copresidente da MRV Rafael Menin, a conversão das consultas em vendas “melhorou um pouco”, no último trimestre. “O cliente tem chegado mais confiante ao plantão de vendas”, diz.
Os distratos da MRV caíram 9,2%, no segundo trimestre, para R$ 282,6 milhões. A EZTec avalia que terá volume significativo de rescisões, até o fim do ano, quando conclui suas entregas do ciclo passado. “Mas estamos há três trimestres com o mesmo volume de distratos. Isso não ter piorado é relevante”, diz Fugazza. Para reduzir distratos, a EZTec oferece financiamento direto a clientes, modalidade que atende, atualmente, a metade das vendas de estoques.
Embora a redução das entregas de empreendimentos, no mercado, esteja resultando em queda do número de rescisões, ainda há volume relevante de estoques a serem consumidos. “As vendas brutas não estão ruins. Com os distratos, porém, as vendas líquidas estão baixas”, diz Nigri.
O presidente do conselho de administração da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin, diz não ter dúvidas que as regras para distratos serão definidas, o mais rapidamente possível, e que, quando a questão estiver equacionada, o desafio para o setor será a necessidade de novas fontes de financiamento. Ele espera regulamentação da Letra Imobiliária Garantida (LIG) neste ano e retomada do mercado de média renda no fim do ano.
A queda da Selic já começa a se refletir em captação líquida da poupança e, consequentemente, em volume maior de recursos disponíveis para o setor, com melhora das condições de financiamento imobiliário e possibilidade de mais clientes serem enquadrados. Parte dos recursos da alta renda migram de aplicações financeiras para imóveis, com a redução dos juros, ao mesmo tempo em que bancos cobram taxas menores para o crédito oferecido, principalmente, para a classe média-alta.
“Com as taxas de juros em queda, os problemas políticos não interferem tanto na economia”, diz o presidente da Tecnisa. Independentemente de o presidente da República, Michel Temer, continuar no cargo, empresários e executivos dizem esperar continuidade da aprovação das reformas e manutenção dos rumos da política econômica. “A perspectiva de melhora é relevante, independentemente da situação política”, diz Fugazza.
Recentemente, o Santander anunciou redução do custo de crédito imobiliário por dois meses. “O Santander apresentou a maior queda de juros, mas a tendência é de diminuição das taxas por todos os bancos. No crédito para as empresas, começa a haver elevação do percentual financiado”, diz o copresidente da Even.
Segundo o executivo da Rossi, tem havido disponibilidade de crédito para os clientes. “Em um cenário de queda de juros, os agentes financeiros preferem acelerar a concessão de crédito com as taxas atuais por saberem que, no futuro próximo, haverá correção para baixo”, diz Miziara.
Desde meados de 2015, os bancos estavam mais restritos na concessão de crédito imobiliário, principalmente para a classe média. A aquisição de imóveis de alto padrão é menos dependente de financiamento, e o crédito para o Minha Casa, Minha Vida sofreu menos restrições. “O pior já passou, mas a volta do crédito não vai ser na mesma magnitude da freada. Em 2013 e 2014, houve uma abundância irracional que precisou ser ajustada em 2015 e no ano passado”, diz o analista setorial.
A restrição que mais chamou a atenção, recentemente, foi o anúncio que linha pro-cotista, da Caixa Econômica Federal, com juros reduzidos e direcionada a trabalhadores titulares de contas vinculadas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), só será retomada no próximo ano.
