Projeto inclui software para simulação de projeção de demanda por imóveis até 2040. Aplicativo permitirá aos estados e municípios conhecerem antecipadamente o déficit habitacional e se organizarem para suprir a carência de moradias no país
Acompanhar de perto as mudanças estruturais na população para oferecer uma ferramenta de apoio ao planejamento de políticas públicas e privadas de estados e municípios, tornando suas ações mais eficazes. Essa é a proposta do trabalho realizado pelo Ministério das Cidades, que culminou, nesta semana, no lançamento do livro Demanda Futura por Moradias: Demografia, Habitação e Mercado. O estudo apresenta a projeção da demanda futura por moradias no Brasil, entre 2010 e 2040. Os resultados, com várias possibilidades de cruzamento nas escalas projetadas, poderão ser consultados por governos e empreendedores no software Projeção da Demanda Demográfica por moradias. O lançamento do aplicativo está previsto para o próximo mês de agosto.
O setor da construção recebe bem a iniciativa. “Sempre vemos com bons olhos novas ferramentas que possam ajudar ao País na saída do flagelo que é a falta de moradia para milhões de brasileiros. As famílias mais necessitadas agradecem”, destaca o presidente da Comissão da Indústria Imobiliária (CII) da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Celso Petrucci.
Com uma interface amigável e de simples operação – compatível com o sistema operacional Windows (versão 10 ou superior) –, o programa poderá ser acessado na página destinada a publicações da Secretaria Nacional de Habitação (SNH) do Ministério das Cidades. Pelo aplicativo, estados e municípios poderão simular projeções de demanda por imóveis até 2040, conhecendo antecipadamente o déficit habitacional a tempo de se organizarem para suprir a carência de moradias no País. Se as hipóteses se confirmarem, abre-se uma janela de oportunidades para a política de habitação e parte dos problemas associados à moradia estará equacionada na próxima década. No entanto, para que isso ocorra, ressalta que os níveis de investimento em políticas de habitação deverão ser mantidos nos níveis dos últimos 10 anos.
No trabalho, a questão habitacional é abordada do ponto de vista demográfico e contempla três escalas territoriais e dois horizontes temporais. Para a escala nacional e estadual, as projeções vão até 2010 e para a escala do município até 2030. A análise da produção habitacional considerou a demanda demográfica projetada.
Pela publicação, até 2040 haverá menor pressão por domicílios; menos pessoas sob o mesmo teto; mais cidadãos vivendo solitariamente, e aumento da procura por aluguéis em relação à compra da casa própria. Para equacionar a demanda de habitações, o Brasil precisará construir cerca de 30 milhões de moradias. “Uma exigência anual de quase um milhão de domicílios”, cita o ministro das Cidades, Alexandre Baldy.
Feita a projeção da demanda demográfica por moradias, percebeu-se uma diminuição no tamanho médio do domicílio de 3,4 pessoas em 2010 para 2,6 pessoas em 2040, resultado de casamentos tardios, diminuição do número de filhos por mulher, aumento do número de separações e divórcios, viuvez (na maior parte das vezes, feminina) entre os mais idosos, autonomia financeira e mobilidade dos jovens em busca de lugares com melhores oportunidades no mercado de trabalho.
Como o tamanho médio do imóvel impacta diretamente na demanda por domicílios, o estudo mostra a necessidade de um número maior de unidades residenciais para acomodar a demanda que supostamente era agregada e acomodada em um número menor de unidades residenciais. Se confirmadas, a projeção de 86,7 milhões de habitações para o ano de 2040 deve ser analisada de forma desagregada, tendo em vista que os maiores estoques de domicílios serão verificados nas regiões Nordeste e Sudeste e os menores nas regiões Centro-Oeste e Norte.
O trabalho também indica que, em 2040, 47,7 milhões de domicílios serão chefiados por homens e 38,9 por mulheres. A projeção por categorias de chefia domiciliar atendeu as faixas de renda do Programa Minha Casa, Minha Vida (Faixas de 1 a 3), considerando que o tamanho de domicílios é uma variável importante, pois sinaliza ao mercado imobiliário e ao gestor público a tendência do padrão construtivo em termos de tamanho.
As estimativas indicam a necessidade de construir 1,574 milhão de moradias por ano, no período 2016 a 2020, o que totaliza uma produção de 7,782 milhões de habitações em cinco anos. Esse volume está próximo da média obtida entre 2006 e 2015, estimada em 1,573 milhão por ano. A maior parte da produção deverá ser realizada nas regiões Sudeste e Nordeste (35,6% e 27,2% do total, respectivamente).
Nos quinquênios seguintes, o volume de produção necessária deverá cair, seguindo a tendência de redução do ritmo de expansão da demanda por moradias. Entre 2021 e 2025, estima-se que será necessário construir 6,688 milhões de moradias (1,338 milhão por ano), um volume de produção 15% menor que o do quinquênio anterior.
A tendência de redução da necessidade de produção continua nos quinquênios subsequentes. Entre 2026 e 2030, a produção necessária deve cair para 1,023 milhão de unidades por ano, volume 23,5% inferior ao do quinquênio anterior. Entre 2031 e 2035, o ritmo de construção de novas moradias pode cair para 684 mil unidades por ano, totalizando 3,419 milhões em cinco anos e, no quinquênio seguinte, a necessidade de produção deve se reduzir para 434 mil novas habitações por ano, num total de 2,169 milhões entre 2036 e 2040.
O estudo estima que o valor da produção habitacional deve se aproximar de R$ 218 bilhões, caindo gradativamente para R$ 138 bilhões na média entre 2036 e 2040. Em parte, isso se deve à diminuição no ritmo de expansão demográfica, mas também reflete o efeito de substituição de casas por apartamentos.
Estima ainda que, entre 2016 e 2040, será necessário financiar com crédito imobiliário 67,3% do total do valor da produção habitacional, o que equivale a aproximadamente R$ 130 bilhões por ano de empréstimos. A disponibilidade de poupança prévia – em ativos imobiliários, fundos financeiros ou depositada em contas do FGTS – foi estimada em R$ 34,6 bilhões por ano, o que equivale a 17,9% do valor da produção habitacional.
Os subsídios necessários para viabilizar a produção foram estimados em R$ 28,5 bilhões por ano, considerando os aportes orçamentários dos governos, os valores de empréstimo a fundo perdido do FGTS e os subsídios de equalização de taxas de juros dos empréstimos. Esse montante equivale a 14,8% do valor da produção na média do período de 2016 a 2040. É importante observar que, em geral, as participações do crédito e da poupança prévia no valor da produção habitacional crescem conforme aumenta o rendimento médio domiciliar. De outro lado, cai a participação dos subsídios no valor total do investimento.
Além de ampliar o conhecimento da SNH/Ministério das Cidades em relação ao setor habitacional no Brasil, os resultados da publicação – continuidade ao trabalho coordenado pelo Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional (Cedeplar) da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG), realizado entre 2007 e 2009 – também subsidiarão a atualização do Plano Nacional de Habitação (PlanHab).
