A proposta de regulamentação da reforma tributária apresentada pelo governo trouxe como principal novidade para o setor da construção a progressividade no pagamento dos novos tributos sobre bens e serviços: a contribuição federal CBS e o imposto de estados e municípios IBS.
As incorporadoras terão desconto de 20% na alíquota dos novos tributos, cuja média é estimada em 26,5% para soma de CBS e IBS.
Nesse cenário, o imposto a ser pago seria de 21,2% sobre o valor da venda de imóveis novos, o equivalente a 80% da alíquota cheia.
A progressividade —quanto maior o valor do imóvel, maior o tributo em termos proporcionais— foi definida pelo Ministério da Fazenda com a criação de um “redutor social”, estipulado em R$ 100 mil.
Com isso, os imóveis novos de alto padrão serão mais tributados que os populares, o que deve baratear especialmente aqueles construídos no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida.
Nas contas do governo, um apartamento novo de baixo padrão no valor de R$ 200 mil pode ficar isento de imposto, considerando o redutor social e também o desconto do custo do terreno e a dedução de tributos incidentes sobre etapas da construção.
No sistema atual, as companhias recolhem impostos, mas não recuperam os créditos da tributação de insumos.
Não haverá incidência na venda de imóveis entre pessoas físicas. Exceto se ficar constatado que o contribuinte efetua operações de compra e venda de imóveis com recorrência, caracterizando atividade econômica no ramo imobiliário.
ALUGUEL E AIRBNB
A pessoa física que alugar um imóvel também não pagará os novos tributos.
A proposta enviada ao Congresso sugere a criação de um “fator de reajuste” para a dedução do valor de imóveis alugados por empresas.
Na locação ou arrendamento, a base de cálculo será reduzida, a cada mês, em montante equivalente a 1/360 (um trezentos e sessenta avos) do valor do redutor de ajuste a partir de 1° de janeiro de 2027.
Os bens imóveis urbanos e rurais deverão ser registrados na plataforma CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro).
O texto prevê também a cobrança de imposto igual ao do setor hoteleiro sobre locações por temporada inferior a 90 dias, quando realizadas por uma empresa. Segundo a Secretaria de Reforma Tributária, um Airbnb, por exemplo, vai pagar sobre sua margem de lucro. A pessoa que está alugando por meio da plataforma não será tributada.
A criação de um sistema específico para o setor foi uma demanda das construtoras e tem como base modelos internacionais que também fazem essa diferenciação.
A reforma tributária começa a ser implantada em 2026, com uma transição dos antigos para os novos tributos até 2032.
PROPOSTA DO GOVERNO PARA TRIBUTAÇÃO DE IMÓVEIS
- A venda, compra ou locação de imóvel por empresas pagará 80% da alíquota de CBS e IBS
- Não haverá incidência na venda e aluguel de imóveis entre pessoas físicas
- Redutor social: isenção sobre o valor de R$ 100 mil para todos os imóveis novos
- Desconto do valor da aquisição de terreno
- Recuperação de tributos sobre insumos
Por Agência CBIC
