O desempenho das incorporadoras com foco na baixa renda continuou, no terceiro trimestre, superior ao das empresas com atuação principal no segmento de médio e alto padrões, apesar de as restrições dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) terem impactado vendas e repasses de unidades enquadradas no programa Minha Casa, Minha Vida no fim de setembro.
MRV Engenharia e Tenda seguem se beneficiando da atuação no Minha Casa, Minha Vida e esperam continuidade do programa no novo governo — encabeçado por Jair Bolsonaro (PSL). Mas demonstraram alguma cautela em relação a possíveis ajustes no orçamento do FGTS, em 2019, que tendem a afetar, principalmente, a faixa 1,5 — mais dependente de subsídios originados dessa fonte de recursos do que as faixas 2 e 3.
Já incorporadoras como Cyrela e EZTec, atuantes no segmento de média e alta rendas — o mais afetado pelas restrições de crédito e pelos distratos nos últimos anos — se mostraram otimistas em relação aos efeitos da perspectiva de maior crescimento da economia na demanda por imóveis.
Em teleconferência com analistas e investidores, Raphael Horn, copresidente da Cyrela, disse estar animado com o setor e o país em 2019. Ele considera que a reversão da curva de queda do mercado imobiliário nos últimos anos está começando.
O diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emílio Fugazza, afirmou que, depois de três anos vivendo a crise do setor acirrada com a retração dos financiamentos pela Caixa Econômica Federal, a companhia teve o começo de seu novo ciclo no terceiro trimestre.
“Houve um descasamento entre os balanços e os tons das empresas nas teleconferências. O novo governo é mais liberal e tende a oferecer menos incentivos”, diz um analista setorial. Outro especialista ressalta que o desempenho das incorporadoras que atuam na baixa renda segue muito forte, pois a demanda continua superior à oferta.
Em 2018, o consumo dos chamados do FGTS para habitação direcionados a subsídios foi superior ao esperado devido ao elevado volume de contratações da faixa 1,5 do programa. Recentemente, o Ministério das Cidades remanejou R$ 7 bilhões para contratações do Minha Casa, Minha Vida, principalmente para as faixas 2 e 3.
Somente R$ 7 milhões desse total se destinam a imóveis para a faixa 1,5 — cujas contratações foram interrompidas pela Caixa. Já se espera limitações de subsídios para essa faixa do programa em 2019.
A Tenda é a incorporadora com maior exposição à faixa 1,5. Em teleconferência, o presidente da companhia, Rodrigo Osmo, informou que há perspectiva de mais competição por recursos dessa faixa no próximo ano, o que pode levar a uma freada da atuação da companhia no segmento, com algum impacto nas margens e na velocidade de venda.
A Tenda considera voltar a crescer na faixa 2 do Minha Casa, Minha Vida a partir do momento em que a atuação na faixa 1,5 ficar menos atrativa e mais restritiva. As compras de terrenos já estão direcionadas para empreendimentos da faixa 2. A Tenda pode reduzir o tamanho dos projetos caso passe a produzir unidades somente na faixa 2 para manter sua venda de lançamentos em dez meses.
A MRV — maior incorporadora de capital aberto do país e principal operadora do programa habitacional — já havia limitado que a faixa 1,5 não poderia ultrapassar 20% de seus produtos e passará a atuar ainda mais nas faixas 2 e 3. “Optamos por ser um pouco mais conservadores na utilização da faixa 1,5%”, disse, em teleconferência, Eduardo Fischer, copresidente da MRV.
Também faz parte dos planos da MRV que unidades financiadas com recursos da poupança possam chegar a 20% do volume a 25% do Valor Geral de Vendas (VGV). Segundo Fischer, a companhia vê 2019 e 2020 com “muito otimismo”. “Criamos, em 2018, uma base de plataforma operacional muito mais ampla”, disse o copresidente.
No terceiro trimestre, as incorporadoras de capital aberto lançaram, em conjunto, R$ 3,96 bilhões, o que representa queda de 1,5% ante o mesmo período de 2017. Os lançamentos do trimestre se concentraram em setembro, após os rumos do cenário eleitoral começarem a se definir. De janeiro a setembro, o setor apresentou R$ 10,519 bilhões ao mercado, com expansão de 7,8%.
Durante o ano, o calendário de lançamentos imobiliários foi afetado também pela greve dos caminhoneiros e pela Copa do Mundo da Fifa. Na cidade de São Paulo — maior mercado imobiliário do país —, parte dos lançamentos foi postergada em decorrência da liminar que suspendeu, por quase três meses, o direito de que projetos protocolados antes de a nova Lei de Zoneamento ter entrado em vigor pudessem seguir as regras anteriores.
No trimestre, as vendas líquidas do setor caíram 12,6%, para R$ 3,66 bilhões mas, no acumulado de nove meses, tiveram alta de 10,8%, para R$ 11,21 bilhões. Foram consolidados dados da CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, João Fortes, MRV, PDG Realty, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver Engenharia.
Analistas ressaltam o bom desempenho das vendas de lançamentos. As incorporadoras têm concentrado novos projetos na cidade de São Paulo. “Mas as vendas de estoques ainda estão fracas, pois se referem a unidades espalhadas em praças mais difíceis”, diz um analista setorial.
Com a diminuição das entregas, os distratos vêm sendo reduzidos. De julho a setembro, as incorporadoras listadas em bolsa tiveram rescisões de R$ 1,36 bilhão, com queda de 22% na comparação anual. No acumulado de nove meses, os distratos diminuíram 25,6%, para R$ 4,15 bilhões.
No terceiro trimestre, o prejuízo líquido consolidado das incorporadoras de capital aberto cresceu 35,5%, na comparação anual, para R$ 592,6 milhões, conforme levantamento do Valor Data. A receita líquida teve queda de 4,5%, para R$ 3,981 bilhões. A margem bruta foi reduzida de 25,4% para 23,4%.
A perda setorial foi puxada, principalmente, pelos prejuízos registrados pela Rossi, de R$ 158,3 milhões, pela Helbor, de R$ 129,3 milhões, e pela Cyrela, de R$ 120,8 milhões. No fim do trimestre, a alavancagem do setor medida por dívida líquida sobre patrimônio líquido ficou em 51,3%, ante 74,7% em setembro do ano passado.
No quarto trimestre, o VGV lançado por meio da Lopes — maior rede de imobiliárias do país — vai somar R$ 4,8 bilhões, no quarto trimestre, dos quais R$ 2,5 bilhões já foram apresentados. O VGV previsto para os três últimos meses do ano, com concentração na cidade de São Paulo, corresponde ao total lançado de janeiro a setembro.
Os lançamentos chegarão a R$ 9,65 bilhões em 2018, com alta de 26% em relação ao ano passado. O destaque entre os produtos apresentados, neste fim de ano, são empreendimentos destinados à média-alta renda.
