O agravamento da crise econômica, que fez o estoque de bens retomados pelo não pagamento de empréstimos – principalmente imóveis – mais que dobrar, tem levado os grandes bancos comerciais a buscar parcerias com gestores e investidores estratégicos para repassar a gestão desses ativos e, assim, reduzir esse portfólio. Jive, Canvas, Polo, Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG), Cibrasec, Gaia, Capitânia e RB Capital são algumas das casas que estão de olho nesse mercado.
Só no Bradesco, Itaú Unibanco, Santander e Banco do Brasil, o volume de bens não destinados ao uso próprio das instituições somava cerca de R$ 5,9 bilhões no segundo trimestre e era constituído, na maior parte, por imóveis. Se contar o estoque de imóveis retomados pela Caixa no primeiro trimestre, o total sobe para perto de R$ 10,5 bilhões.
Esses ativos consomem patrimônio dos bancos, uma vez que exigem requerimento de capital, e agora também começam a afetar o resultado das instituições, por conta das provisões para perdas. Além disso, representam um aumento das despesas operacionais, já que envolvem custos como pagamento de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), condomínio, administração e processos judiciais, no caso de ainda estarem ocupados.
O Santander, por exemplo, registrou no balanço do segundo trimestre uma provisão de R$ 337,686 milhões para contemplar a desvalorização de imóveis recebidos em garantia de empréstimos não pagos. Esse fator foi decisivo para que o banco apresentasse um resultado não operacional negativo em R$ 210 milhões entre abril e junho.
A opção encontrada pelo banco foi repassar alguns dos imóveis retomados a um fundo imobiliário do qual é o único cotista. Batizada de BRL V, a carteira, com patrimônio líquido de R$ 456,8 milhões, é gerida pela BRL Trust.
Segundo o sócio do escritório N, F & A, o advogado Carlos Ferrari, a vantagem para os bancos é que eles deixam de ser proprietários dos imóveis e passam a ser investidores. No caso do Santander, como ele é único cotista, o risco não sai do balanço. Mas o objetivo nesse caso foi terceirizar a gestão dos ativos imobiliários, atividade que não faz parte de seu negócio.
Já a Caixa fechou uma parceria com o Sistema Cofeci-Creci no começo deste ano. A ideia é usar a rede de corretores de imóveis para vender as propriedades que foram levadas a leilão por falta de pagamento do financiamento. São 6 mil os imóveis liberados para a venda e a expectativa da Caixa é disponibilizar 20 mil bens. A maior parte é de imóveis residenciais com valor médio de R$ 250 mil, sendo muitos do programa Minha Casa Minha Vida.
Os imóveis são ofertados pelo mesmo valor de avaliação usado nos leilões. “Estamos na fase de treinamento junto com a Caixa e as vendas devem começar a partir de agosto”, diz João Teodoro, presidente do Cofeci. Ele explica que os imóveis selecionados não possuem nenhum impedimento legal. “O que acontece é que alguns estão ocupados e o comprador é o responsável por mover a ação de despejo”, explica.
No Bradesco, a estratégia tem sido melhorar a dinâmica de venda dos ativos por meio de leilões on-line. O banco já conseguiu reduzir o tempo médio de comercialização dos bens retomados para cinco meses. O Bradesco criou ainda uma empresa, a BSP Empreendimentos Imobiliários – que fica dentro do grupo segurador -, para fazer a gestão dos imóveis adquiridos. A instituição estuda também a venda pontual de bens para fundos de investimento.
O banco registrou um aumento de 39% no volume de provisão para perdas relativas à desvalorização de bens retomados e de não uso próprio no primeiro semestre em relação ao mesmo período do ano passado, para um total de R$ 1,320 bilhão.
Por enquanto, nas operações que saíram até agora os bancos têm ficado como cotistas dos fundos, mas a ideia é começar a vender esses ativos no mercado para investidores estratégicos. Algumas vendas pontuais de ativos já vêm sendo realizadas e com maior frequência, afirma Guilherme Ferreira, sócio e diretor-executivo da Jive.
A gestora está negociando com dois grandes bancos e algumas instituições de médio porte. “Compramos qualquer coisa, imóveis industriais, residenciais, terrenos, desde que o ativo esteja no preço certo e que permita entregar o objetivo de retorno de nosso fundo, que é de 35% ao ano”, diz Ferreira.
A Capitânia também está discutindo com alguns bancos médios opções para a compra de ativos imobiliários em estoque. Segundo o sócio da gestora, Arturo Profili, os bancos podem adquirir participações minoritárias nos fundos e, conforme as vendas dos imóveis forem acontecendo, eles se beneficiariam dos lucros. Há também a possibilidade de se emitir Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com lastro nesse estoque de imóveis prontos ou mesmo a compra de ativos para venda direta a investidores estratégicos. A gestora tem interesse em comprar imóveis que possam gerar renda como shopping centers ou condomínios logísticos.
A RB Capital também avalia esses ativos. “Temos conversado com os bancos para prover uma solução de produto estruturado e temos interesse em imóveis comerciais e residenciais”, afirma Marcelo Michaluá, sócio da gestora.
Para Rafael Fritsch, sócio da gestora Canvas Capital, os bancos deveriam vender as carteiras imobiliárias em inadimplência antes de chegar à fase de execução dos imóveis. “Não queremos comprar cotas de outro fundo, o que não quer dizer que não compramos esse tipo de ativo.”
Ferreira, da Jive, afirma que esse tipo de transação começa a crescer, principalmente com relação a créditos dos bancos a construtoras, que contam com garantias reais. “Para os bancos não é interessante executar as garantias e ficar com os imóveis. Então, negociamos a compra dessa carteira e junto a retomada do imóvel com o credor”, diz.
A venda dos imóveis retomados pelos bancos chega a ser um processo muito demorado e, muitas vezes, envolve bens que são difíceis de comercializar, como propriedades rurais no interior dos Estados ou mesmo galpões logísticos. “Os bancos não têm expertise na área imobiliária e deveriam fazer parceria com empresas especializadas em ativos imobiliários para organizar esse processo de venda”, afirma o advogado Renato Ximenes, do escritório Mattos Filho.
O problema é que, ao vender esses bens, os bancos serão obrigados a registrar uma perda contábil, uma vez que esses imóveis geralmente são vendidos com desconto. Por isso, as conversas dos bancos com gestores ainda caminham lentamente, embora tenham avançado neste ano.
Procurados, os bancos não comentaram o assunto.
