Construtoras e Incorporadoras de unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), com valor até R$ 100 mil, não podem mais usufruir do Regime Especial de Tributação (RET) previsto no art. 2º da Lei nº 12.024/09 e art. 4º, §6º, da Lei nº 10.931/04. Os referidos dispositivos tratam da aplicação da alíquota de 1% sobre a receita mensal dessas empresas até a data de 31/12/2018.
Com o fim do Regime Especial, desde 1/1/2019 as construtoras devem tributar suas receitas pelo Regime de Tributação adotado pela empresa, ou seja, Lucro Real ou Lucro Presumido (cuja alíquota pode variar de 5,93% até 6,73%).
As incorporadoras, que também realizam vendas de unidades no âmbito do PMCMV nos limites referidos anteriormente, ainda podem se valer do RET com alíquota de 4% – regra geral da Lei nº 10.931/04.
Por oportuno, importante destacar que se encontra em tramitação o Projeto de Lei de Conversão (PLC) nº 33/18, que trata da conversão da Medida Provisória n° 852/18 em lei. Dentre outros temas, o PLC nº 33/18 trata da questão do RET das construtoras no âmbito do PMCMV, determinando que:
a) para as unidades de valor até R$ 100 mil, que tenham sido contratadas ou tenham obras iniciadas até 31/12/2018, é permitido o pagamento mensal unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção; e
b) para as unidades de valor até R$ 144 mil que tenham sido contratadas ou tenham obras iniciadas até 31/12/2023, é permitido o pagamento mensal unificado de tributos equivalente a 4% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.
Ou seja, se o PLC for convertido em Lei, as construtoras de unidades dentro PMCMV de valor até R$ 100 mil, cujas obras tenham sido contratadas ou iniciadas até 31/12/2018 poderão restabelecer a tributação de suas receitas pela alíquota unificada de 1%. Para as obras iniciadas e contratadas a partir de 1/1/2019, em relação a unidades de valor até R$ 144 mil, a alíquota será de 4% para obras contratadas ou iniciadas até 31/12/2023.
Um ponto importante a ser ressaltado é que o PLC não faz menção à eventual retroatividade da aplicação dessas normas, deixando dúvidas em relação à aplicação do RET para as construtoras no período de 1/1/19 até a data da publicação da futura lei. Essa omissão, se mantida, implicará na aplicação da regra geral de tributação das pessoas jurídicas durante esse período, de modo que a construtora deverá recolher seus tributos sob a sistemática do lucro presumido ou do lucro real, conforme a escolha realizada no início do ano-calendário.
Outro ponto diz respeito às incorporadoras. O PLC não trata das incorporadoras quando dispõe sobre o restabelecimento da alíquota de 1%. Para que as incorporadas recebam o mesmo tratamento das construtoras, é necessário que o PLC também altere o texto o §6º, do art. 4º, da Lei nº 10.931/04.
Neste momento, o PLC nº 33/2018 aguarda deliberação no plenário da Câmara dos Deputados para votação e, caso aprovado, será remetido ao Senado Federal.
Vamos acompanhar.
Rodrigo Antonio Dias é conselheiro jurídico do SindusCon-SP e sócio do VBD Advogados
