O interesse coletivo deve prevalecer sobre o individual. O conceito de vida em sociedade nos faz cada vez mais pensar no bem de todos, e não no de uma pessoa só.
Nas relações comerciais, isso tem sido posto em prática para que atinjamos o máximo de equidade. Foi assim quando se criou a lei dos consórcios, sancionada em 2008.
A falta de cumprimento dos contratos de consórcio era uma das maiores fontes de litígio nos Procons e nos tribunais Brasil afora. Muitos consorciados paravam de contribuir no meio do processo e pegavam o dinheiro de volta.
Os inúmeros distratos acabavam inviabilizando esses negócios e quem continuava pagando as parcelas não conseguia adquirir seu bem. Quem comprava, já o fazia com a expectativa de rescisão.
Quando discutimos o desfazimento no mercado imobiliário, que chamamos coloquialmente de distrato, nos esquecemos deste conceito.
Quando há distrato, o empreendimento perde fôlego financeiro, pois diminui sua capacidade de receita futura. Precisará devolver valores para quem está rescindindo e, além de tudo, não cumprirá o acordo, assumido com o financiador, de vender um determinado número de unidades, acarretando o não desembolso de parcelas previstas em contrato.
Em um empreendimento independente, a perda de receita pode provocar sérios problemas ao grupo de compradores adimplentes.
Nesse quadro, um ponto importante deve ser colocado em discussão: devemos proteger quem comprou e aguarda a entrega de um imóvel ou quem rescindiu o contrato?
Precisamos urgentemente, pelo bem de todos, criar regras que punam os que não cumprem os contratos, sejam compradores ou construtores. Tanto a empresa que atrasa o prazo contratual quanto o comprador que desiste do negócio devem arcar com os custos causados a outra parte.
Quando essas despesas não são ressarcidas, alguém terá de compensá-las. Sem isso, o empreendimento deixa de ser sustentável e não se viabiliza. Ou seja, os demais compradores acabam prejudicados.
Buscamos agora uma maneira de tornar os contratos mais equilibrados. Se a base de cálculo do reembolso incidir sobre o valor do imóvel, a negociação torna-se transparente e favorece o planejamento do consumidor e do empreendedor.
Dessa maneira, o contrato informará quanto o comprador vai perder caso se torne inadimplente e quanto o empreendedor, por sua vez, terá de desembolsar em caso de desistência.
Da forma como ocorre hoje – a base de cálculo do reembolso sobre o valor já pago pelo comprador -, os contratos acabam estimulando o distrato e prejudicam os bons pagadores. É preciso dar prioridade à maioria, e não ao interesse de uma minoria.
JOSÉ CARLOS MARTINS é engenheiro civil e presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC)
